Résilier le logement en cas de décès

Qu’advient-il d’un logement en cas de décès de la ou du locataire ?

Certains contrats de durée deviennent caducs de plein droit au décès de l’une des parties (p. ex. un mandat). Ce n’est pas le cas du contrat de bail : en matière de bail, le décès n’entraîne pas automatiquement la résiliation du contrat. Au contraire, les droits et les obligations découlant du contrat de bail sont transmis aux héritières et héritiers. Le droit le plus important est celui d’utiliser la chose louée conformément à ce qui a été convenu dans le contrat. Dans le cas d’un appartement ou d’une maison, cela signifie y vivre, l’aménager avec des meubles, etc. L’obligation la plus importante est celle de payer le loyer fixé dans le contrat (plus les éventuelles charges).

Or, on ne peut pas simplement partir du principe que les héritières et héritiers du locataire ont intérêt à entrer dans le contrat de bail – après tout, ils ont généralement déjà leur propre logement. C’est pourquoi ils disposent d’un droit de résiliation extraordinaire, de sorte qu’ils peuvent résilier le bail pour le prochain terme légal en respectant le délai de résiliation légal. Cela vaut même si le contrat de bail ne permet qu’une résiliation ultérieure. Il arrive cependant également que le contrat de bail permette de résilier le bail du logement plus tôt que ne le prévoit le droit du bail à loyer. Il est donc important de lire attentivement le contrat et de demander un conseil juridique si nécessaire.

Le droit de résiliation extraordinaire s’applique aussi bien aux ayants droit d’un.e locataire unique qu’aux éventuels co-locataires. Ainsi, si plusieurs personnes sont parties à un contrat de bail (par exemple une communauté héréditaire ou des personnes qui ont signé ensemble le contrat de bail), elles doivent décider à l’unanimité de résilier le bail et le faire savoir conjointement au bailleur ou à la bailleresse. Un exécuteur testamentaire ou une représentante des héritières et héritiers peut également être habilité.e à résilier le bail au nom de la communauté héréditaire.

Attention : S’il s’agit d’un logement de familile, le conjoint ou la partenaire enregistrée survivant.e doit donner son accord à la résiliation même s’il ou elle n’est ni héritier ou héritière, ni partie au contrat de bail.

En outre, vous avez toujours la possibilité de proposer un nouveau locataire qui ne saurait être raisonnablement refusé. Si vous en trouvez un, vous pouvez vous retirer du contrat de bail sans avoir à respecter les délais et termes de résiliation. Il peut donc également être intéressant de chercher un nouveau locataire parmi vos proches, vos amis et vos connaissances ou via des plateformes d’échange.

Comment fonctionne la résiliation du contrat de bail ?

Bien que l’avis de résiliation ne soit pas soumis à une forme particulière, il est recommandé, pour des raisons de preuve, de l’envoyer par écrit, c’est-à-dire signé par toutes les personnes impliquées du côté du locataire et par courrier recommandé. Vous pouvez également vous inspirer du modèle de résiliation d’un contrat de bail proposé par DeinAdieu.ch.

La réception de l’avis de résiliation par le bailleur ou la bailleresse déclenche le délai de congé. Pour les immeubles d’habitation, il est de trois mois pour le terme fixé par l’usage local, alors que, pour les autres immeubles et les locaux commerciaux, il est généralement de trois à six mois. Les termes de résiliation usuels sont fixés par le droit cantonal et peuvent être obtenus auprès des organisations de protection des locataires (voir p. ex. : Newhome.ch – Résiliation du bail à loyer : Quels sont les délais et les termes de résiliation applicables ?)

Voici un exemple de calcul du délai et du terme de résiliation : Anna vivait seule dans un appartement à Zurich depuis le décès de son mari. A son décès, début décembre 2023, elle laisse un fils et une fille, qui sont également ses seuls héritiers. Après le décès d’Anna, les enfants se mettent d’accord pour résilier le contrat de bail de l’appartement dès que possible. A Zurich, il y a deux termes de résiliation fixés par l’usage local, à savoir le le 31 mars et le 30 septembre. Afin d’éviter que le contrat de bail ne se poursuive jusqu’au 30 septembre 2024, le courrier de résiliation (signé par les deux enfants) doit parvenir au bailleur ou à la bailleresse au plus tard le 31 décembre 2023. Ce n’est pas la date de la signature ou de l’envoi postal qui est déterminante, mais la date à laquelle il est prouvé que la résiliation est parvenue au bailleur ou à la bailleresse.

Attention : il n’est pas toujours judicieux de résilier le bail du logement (comme dans cet exemple) le plus rapidement possible. Il ne faut pas oublier que le partage de la succession prend souvent plusieurs mois, voire plusieurs années, et qu’au début, on ne sait généralement pas du tout quels sont les actifs successoraux et les dispositions pour cause de mort. S’il existe des testaments, ils doivent être remis à l’autorité cantonale compétente et notifiés aux héritières et héritiers pour qu’ils puissent déployer correctement leurs effets. C’est pourquoi – en fonction de la situation personnelle et des termes de résiliation selon l’usage local – il est parfois préférable de conserver le logement pendant quelques mois et de prendre le temps de dresser l’inventaire successoral et de procéder à la liquidation de la succession, plutôt que de vider le logement de manière précipitée et de jeter ainsi possiblement des objets importants de la succession.

Une alternative à la poursuite de la location ou à l’élimination des objets de la succession peut également être de conserver ceux-ci dans un espace de stockage en libre service entre la libération du logement et le partage de la succession. Ce type d’entrepôt n’entraîne pas de frais importants de chauffage, d’eau ou d’électricité et peut donc s’avérer nettement plus avantageux que la poursuite du bail du logement.

Quand et comment le logement peut-il ou doit-il être libéré ?

Si la résiliation a été valablement effectuée, l’étape suivante consiste à veiller à ce que le logement puisse être remis dans les délais et dans l’état prévu par le contrat. En particulier si la personne décédée a vécu longtemps dans son dernier logement ou y a laissé de nombreux biens, la dissolution du ménage ou l’évacuation du logement peut engendrer un travail considérable. Les héritières et héritiers ne peuvent pas toujours s’en charger eux-mêmes, surtout s’ils travaillent ou s’ils habitent loin.

Dans de tels cas, il peut être judicieux de recourir aux services d’entreprises spécialisées dans l’évacuation de logements. Elles aident à évacuer le mobilier et peuvent même en reprendre une partie (éventuellement contre une indemnité) ; les vendeurs d’articles d’occasion (« brocantes ») se chargent parfois même gratuitement de l’évacuation dans l’espoir de pouvoir revendre les objets plus tard. Il est souvent recommandé de comparer les prestataires, de visiter avec eux le logement à vider et de leur demander des offres. Dans le répertoire des services de DeinAdieu.ch, vous trouverez différentes offres concernant le déménagement et le nettoyage des logements.

Cependant, tout n’est pas récupérable et certains objets ne seront pas non plus évacués par les entreprises de débarras. S’agissant des déchets encombrants et des autres objets ménagers (p. ex. cassés ou vétustes), les héritières et héritiers, en tant que nouveaux propriétaires, sont responsables de leur correcte élimination :

• Les appareils électriques, les luminaires, la ferraille, la verrerie et le papier ou les cartons peuvent souvent être retournés gratuitement dans les centres de collecte de recyclage.
• Les meubles encombrants, les tapis, etc. peuvent être déposés dans la rue avec une étiquette pour objets encombrants et être ensuite emportés par le service de collecte des ordures ménagères.
• Les vêtements peuvent être donnés gratuitement aux centres de collecte TEXAID en vue d’une utilisation durable et sociale. Les vêtements qui sont en bon état sont traités dans la mesure du nécessaire et remis ensuite à des personnes dans le besoin.

Le guide des déchets de la commune de domicile et le guide des déchets de l’Office fédéral de l’environnement (OFEV), notamment, fournissent de plus amples informations sur l’élimination des déchets.

Qui paie les frais d’évacuation du logement ?

Les frais de liquidation du logement après un décès sont des dépenses étroitement liées à la succession. Ces frais comprennent également les loyers impayés, les frais d’évacuation et les éventuelles prétentions du bailleur ou de la bailleresse à des dommages-intérêts pour usure ou dommages. Ils sont en principe supportés solidairement par la succession ou la communauté héréditaire. Cela signifie que chaque héritière et chaque héritier prend en charge la part des frais qui correspond à sa part successorale.

Il est toutefois également possible de conclure des accords différents : si par exemple une héritière emménage dans le logement du défunt, il peut être justifié qu’elle prenne en charge, dans les rapports internes, la majeure partie ou la totalité des frais liés au logement. Cependant, cela ne change rien au fait que, vis-à-vis des tiers – c’est-à-dire par exemple du bailleur ou de la bailleresse ou de l’entreprise chargée de l’évacuation –, tous les héritiers et héritières répondent conjointement et peuvent être poursuivis individuellement pour la totalité du montant. Ils doivent alors se retourner à l’interne contre leurs cohéritiers pour les montants avancés. Ainsi, par exemple, si sur trois enfants, une fille emménage dans le logement du défunt mais ne paie pas le loyer, le bailleur peut ouvrir action contre les trois enfants. Les deux autres enfants doivent alors (également) payer et faire valoir ultérieurement contre la fille qu’ils lui ont « avancé » les loyers et qu’ils souhaitent en obtenir le remboursement.

Ce à quoi vous pourriez ou devriez penser :

• Souhaitez-vous inspecter et vider vous-même le logement de la personne décédée ou préférez-vous charger quelqu’un de l’inventaire et de l’évacuation du logement ?
• Y a-t-il dans le logement des objets qui ont une valeur sentimentale particulière et que vous souhaitez conserver ? Y a-t-il des objets qui se prêtent mieux à la vente ? Existe-t-il éventuellement des objets de valeur cachés ou conservés dans un coffre-fort ?
• Que prévoit le contrat de bail en cas de décès du ou de la locataire ? Le cas échéant, est-ce que quelque chose a été convenu avec le bailleur ou la bailleresse en plus du contrat ?
• Quels sont les termes légaux applicables au lieu où se trouve le logement dont on souhaite résilier le bail ? Existe-t-il des possibilités de résiliation particulières dans le canton du lieu de situation du logement ?
• Tous les héritiers et héritières et toutes les parties contractantes sont-ils d’accord pour résilier le bail du logement et sont-ils prêts à signer l’avis de résiliation ?

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