Disdetta dell’appartamento in caso di decesso

Cosa succede a un appartamento se l’inquilino muore?

Alcuni contratti a lungo termine si estinguono per legge alla morte di una parte contraente (ad esempio un mandato). Non così il contratto di locazione: nel caso di un contratto di locazione, la morte non comporta automaticamente la cessazione del rapporto contrattuale. Invece, i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione vengono trasferiti agli eredi. Il diritto più importante è quello di utilizzare l’immobile affittato come concordato nel contratto. Nel caso di un appartamento o di una casa, ciò significa abitarci, arredarla, ecc. L’obbligo più importante è quello di pagare l’affitto specificato nel contratto (più eventuali spese accessorie).

Tuttavia, non si può semplicemente presumere che gli eredi dell’inquilino abbiano interesse a stipulare la locazione – dopo tutto, di solito hanno già un proprio appartamento. Pertanto, hanno diritto a un diritto di recesso straordinario, il che significa che possono disdire il contratto alla data successiva prevista dalla legge, nel rispetto del periodo di preavviso previsto dalla legge. Questo vale anche nel caso in cui una disdetta successiva sia consentita solo in base al contratto di noleggio. A volte, però, il contratto di locazione consente anche di disdire il contratto prima di quanto previsto dalla legge. È quindi importante leggere attentamente il contratto e, se necessario, rivolgersi a un legale.

Il diritto straordinario di disdetta si applica sia ai successori legali di un singolo inquilino che agli eventuali co-inquilini. Se più persone sono coinvolte in un contratto di locazione (ad esempio una comunità di eredi o persone che hanno firmato insieme il contratto di locazione), devono decidere all’unanimità la cancellazione e dichiararla congiuntamente al locatore. Anche un esecutore testamentario o un rappresentante degli eredi può essere autorizzato a risolvere il contratto a nome della comunità degli eredi.

Nota bene: se si tratta di una casa familiare, il coniuge o il partner registrato superstite deve acconsentire alla disdetta anche se non ha diritto all’eredità né è parte del contratto di locazione.

Inoltre, rimane sempre la possibilità di proporre un nuovo inquilino ragionevole. Se trovate un inquilino di questo tipo, potete rescindere il contratto di locazione senza dover rispettare i termini di preavviso e le scadenze. Può quindi essere utile cercare un nuovo inquilino tra parenti, amici e conoscenti o tramite piattaforme di intermediazione.

Come funziona la disdetta del contratto di locazione?

Sebbene la disdetta non sia vincolata a una forma particolare, per motivi di prova si raccomanda che sia scritta, cioè firmata da tutte le persone coinvolte da parte dell’inquilino e inviata per raccomandata. Puoi anche utilizzare come guida il modello di DeinAdieu.ch per la disdetta di un contratto di locazione.

Il periodo di disdetta scatta al momento della ricezione dell’avviso di disdetta da parte del locatore. Nella locazione di abitazioni, ciascuna delle parti può dare la disdetta con preavviso di tre mesi; per le altre proprietà e i locali commerciali, in genere, il termine è dai tre ai sei mesi. Le date di disdetta abituali a livello locale sono determinate dalla legge cantonale e sono reperibili presso le organizzazioni di tutela degli inquilini (vedi ad es: Newhome.ch – Cancellazione di un appartamento: Quali sono le scadenze e le date di cancellazione?).

Un esempio di calcolo del periodo e della data di preavviso: Anna vive da sola in un appartamento nella città di Zurigo dalla morte del marito. Alla sua morte, avvenuta all’inizio di dicembre 2023, lascia un figlio e una figlia, che sono anche i suoi unici eredi. Dopo la morte di Anna, i figli decidono di disdire il contratto di locazione il prima possibile. A Zurigo ci sono due date di cancellazione abituali, ovvero il 31 marzo e il 30 settembre. Per evitare che il contratto di locazione prosegua fino al 30 settembre 2024, la lettera di disdetta (firmata da entrambi i figli) deve pervenire alla società di locazione entro il 31 dicembre 2023. Non è determinante la data della firma o dell’invio per posta, ma la data in cui la cancellazione è stata ricevuta in modo verificabile dal locatore.

Attenzione: non è sempre consigliabile dare la disdetta dell’appartamento il prima possibile (come in questo esempio). Occorre tenere presente che la divisione di un’eredità spesso richiede diversi mesi o addirittura anni e che di solito non è affatto chiaro all’inizio quali siano i beni e le disposizioni di proprietà al momento del decesso. Se esistono dei testamenti, questi devono essere presentati all’autorità cantonale competente e resi noti agli eredi in modo che possano avere effetto correttamente. Per questo motivo, a seconda della tua situazione personale e delle scadenze di disdetta, a volte è meglio tenere l’appartamento per qualche mese e prendersi il tempo necessario per fare l’inventario e sistemare l’eredità, piuttosto che liberare prematuramente l’appartamento e magari buttare via oggetti importanti dell’eredità.

Un’alternativa al subaffitto o all’alienazione può essere quella di conservare gli oggetti dell’eredità in un’unità di “self-storage ” tra lo sgombero della proprietà e la divisione dell’eredità. Un locale di questo tipo non ha costi significativi di riscaldamento, acqua o elettricità e può quindi essere molto più economico che continuare ad affittare l’appartamento.

Quando e come si può o si deve liberare l’appartamento?

Se la cancellazione è valida, il passo successivo è assicurarsi che l’appartamento possa essere consegnato nei tempi e nelle condizioni previste dal contratto. Soprattutto se la persona deceduta ha vissuto a lungo nella sua ultima casa o ha lasciato molti beni, lo scioglimento del nucleo familiare o lo sgombero dell’abitazione può comportare un notevole impegno. Gli eredi non possono sempre farlo da soli, soprattutto se lavorano o vivono lontano.

In questi casi, può essere utile ricorrere ai servizi di aziende specializzate in sgomberi. Aiutano a rimuovere i mobili e possono anche rilevarne alcune parti (eventualmente dietro compenso); i rivenditori di seconda mano (“Brockenhäuser” o “Brocki”) a volte si occupano anche della rimozione gratuita nella speranza di poter rivendere gli articoli in seguito. Spesso è consigliabile confrontare i fornitori e visitare l’appartamento da liberare con loro e ottenere dei preventivi. Nell’elenco dei servizi di DeinAdieu.ch troverai diverse offerte per traslochi e pulizie di appartamenti.

Tuttavia, non tutto può essere utilizzato e anche le imprese di sgombero non possono rimuovere alcuni oggetti. Nel caso di rifiuti ingombranti e di altri oggetti domestici (ad esempio rotti o obsoleti), gli eredi, in quanto nuovi proprietari, sono responsabili del corretto smaltimento:

• Gli elettrodomestici, le luci, i rottami metallici, gli oggetti in vetro e la carta o il cartone possono spesso essere restituiti gratuitamente ai centri di raccolta per il riciclaggio.
• Mobili ingombranti, tappeti, ecc. possono essere collocati in strada con un cartellino per gli ingombranti e poi portati via dal servizio di nettezza urbana.
• Gli indumenti possono essere donati gratuitamente ai centri di raccolta TEXAID per un uso sostenibile e sociale. I capi di abbigliamento in buone condizioni vengono rimessi a nuovo se necessario e consegnati alle persone bisognose.

Ulteriori informazioni sul tema dello smaltimento sono disponibili, ad esempio, su la guida ai rifiuti del comune di residenza o la guida ai rifiuti dell’Ufficio federale dell’ambiente (UFAM).

Chi paga i costi dello sfratto?

I costi di scioglimento della casa dopo un decesso sono spese strettamente legate all’eredità. Questi costi includono anche l’affitto arretrato, i costi di sfratto e qualsiasi richiesta di risarcimento per usura o danni. In genere sono a carico in solido dell’eredità o della comunità degli eredi. Ciò significa che ogni erede paga una frazione dei costi corrispondenti alla propria quota di eredità.

Tuttavia, è anche possibile stipulare accordi divergenti: Se, ad esempio un erede si trasferisce nella casa del defunto, può essere giustificato che sostenga la maggior parte o la totalità dei costi associati alla casa nel rapporto interno. Tuttavia, ciò non cambia il fatto che tutti gli eredi sono solidalmente responsabili nei confronti di terzi – come la società di locazione o di sgombero – e possono essere citati individualmente per l’intero importo. Dovranno quindi rivalersi internamente sui coeredi per i contributi anticipati. Se, ad esempio, uno dei tre figli si trasferisce nella casa del defunto ma non paga l’affitto, il locatore può intraprendere un’azione legale contro tutti e tre i figli. Gli altri due figli devono quindi (anche) pagare e successivamente reclamare nei confronti della figlia di averle “anticipato” l’affitto e di volerlo rimborsare.

A cosa potresti o dovresti pensare:

• Vuoi ispezionare e sgomberare tu stesso la casa della persona deceduta o preferisci incaricare qualcuno di fare il punto della situazione e di rimuovere il materiale?
• Ci sono oggetti in casa tua con un particolare valore sentimentale che vorresti conservare? Ci sono articoli più adatti alla vendita? Ci sono oggetti di valore nascosti o conservati in una cassaforte?
• Cosa dice il contratto di locazione in caso di decesso dell’inquilino? È stato concordato qualcosa in aggiunta al contratto di locazione?
• Quali sono le scadenze previste dalla legge nel luogo in cui si trova l’appartamento da cancellare? Ci sono opzioni di cancellazione speciali nel cantone di ubicazione?
• Tutti gli eredi e le parti contraenti sono d’accordo con la risoluzione del contratto di locazione e sono disposti a firmare la dichiarazione di risoluzione?

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