Die Hypothek

1. Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist im Schweizer Recht ein gängiges Mittel zur Finanzierung von Immobilienkäufen oder -bauten. Sie stellt eine Form der Kreditsicherung dar, bei der der Kredit durch die zu finanzierende Liegenschaft abgesichert wird. Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten und ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch verankert. Zur Errichtung ist die Eintragung ins Grundbuch, welches durch kantonale Grundbuchämter geführt wird, zwingend erforderlich.

Schliesst ein Kreditnehmer eine Hypothek ab, bedeutet dies, dass er im Gegenzug zu den bereitgestellten Finanzmitteln Zinsen an die Bank zahlt und sich verpflichtet, den Kredit nach festgelegten Konditionen zurückzuzahlen. Der Kreditgeber, oft eine Bank oder eine andere Finanzinstitution, erhält im Gegenzug das Recht, bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Immobilie zu verwerten und aus dem Erlös seine Forderung zu decken. Die Hypothek ist somit ein Instrument, das beiden Parteien Vorteile bietet: Der Käufer kann eine Immobilie erwerben, ohne den vollen Kaufpreis sofort aufbringen zu müssen, und die Bank erhält durch das Grundpfandrecht eine hohe Sicherheit, weshalb Hypotheken in der Regel zu günstigeren Zinsen angeboten werden als unbesicherte Kredite.

Für die Aufnahme einer Hypothek wird die Bonität (Kreditwürdigkeit) des Kreditnehmers geprüft. Das Einkommen und der Wert der Immobilie spielen hierbei eine entscheidende Rolle. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Tragbarkeit der Hypothek. Gemäss dem Standard von Schweizer Banken sollte die monatliche Belastung – das heisst Zinsen, Amortisation (Rückzahlung) und Unterhalt – durch die Hypothek 1/3 bzw. 33% des Bruttoeinkommens des Schuldners nicht überschreiten. Das bedeutet, dass die jährlichen Kosten für Zinsen, Amortisation und Unterhalt maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen sollten. Zudem wird eine Eigenkapitalquote von mindestens 20% des Kaufpreises gefordert, um eine solide Finanzierung sicherzustellen. Die Kreditnehmerin sollte also mindestens 1/5 des Kaufpreises aus dem eigenen Vermögen beisteuern können.

2. Hypothek und Vorsorge: Wie viel Hypothek macht in welchem Alter Sinn?

Die Frage, wie viel Hypothek man aufnehmen sollte, ist eng mit der persönlichen Lebensphase und den finanziellen Zielen verknüpft. Zudem spielt die Vorsorge eine wichtige Rolle, da die finanzielle Planung für die Zukunft entscheidend ist. Im Folgenden wird erläutert, was in verschiedenen Lebensabschnitten im Besonderen zu beachten ist:

a) Junge Erwerbstätige (ca. 25–40 Jahre)

In den frühen Berufsjahren verfügen viele Menschen über vergleichsweise wenig Eigenkapital. Es ist nicht ungewöhnlich, dass junge Erwerbstätige eine höhere Hypothek aufnehmen, da sie am Anfang ihrer Karriere stehen und noch viele Jahre zur Amortisation der Schulden vor sich haben. Die Hypothekarzinsen können steuerlich abgesetzt werden, was insbesondere bei einem höheren Darlehensbetrag von Vorteil sein kann. Allerdings sollte die Tragbarkeit der Hypothek immer gewährleistet sein.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, Guthaben aus der zweiten Säule (BVG) oder der Säule 3a als Eigenmittel heranzuziehen, falls dies erforderlich ist. Dabei sollte jedoch bedacht werden, dass eine zu starke Reduktion der Vorsorgeguthaben zu einer späteren Unterdeckung im Alter führen kann. Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Hypothek und Vorsorgekapital ist daher in jungen Jahren besonders wichtig.

b) Mittlere Erwerbsphase (ca. 40–55 Jahre)

In der Lebensmitte stabilisieren sich bei den meisten Menschen die berufliche und finanzielle Situation. In dieser Phase wird häufig empfohlen, den Hypothekarbetrag schrittweise zu reduzieren, um die Schuldenlast zu verringern und die finanzielle Belastung im Rentenalter gering zu halten. Oft wird empfohlen, bis zur Pensionierung etwa ein Drittel der Hypothek amortisiert zu haben.

Da das Einkommen in dieser Phase in der Regel seinen Höhepunkt erreicht, ist dies ein idealer Zeitpunkt, um sowohl Hypothekarschulden zu reduzieren als auch für das Alter vorzusorgen. Auch in dieser Phase sollten jedoch immer die langfristigen finanziellen Ziele im Blick behalten werden, insbesondere was die Vorsorge für das Alter betrifft.

c) Vor der Pensionierung (ab ca. 55 Jahre und älter)

Je näher die Pensionierung rückt, desto wichtiger wird die Frage, ob die Hypothek tragbar bleibt. Viele Menschen haben im Ruhestand ein niedrigeres Einkommen, dabei aber gleichbleibende Wohnkosten. Dies schränkt die Fähigkeit zur Zahlung von Zinsen und Amortisationen ein. Es wird daher empfohlen, bis zur Pensionierung einen erheblichen Teil der Hypothek abzubauen. Alternativ kann auch eine Festhypothek mit festen Zinszahlungen abgeschlossen werden, um die finanzielle Planung im Alter zu erleichtern.

Ein zu hoher Hypothekarbetrag kann im Rentenalter schnell zu einer erheblichen Belastung werden. In dieser Phase ist es ratsam, die finanzielle Tragfähigkeit genau zu prüfen und gegebenenfalls Massnahmen zu ergreifen, um die Hypothek weiter zu reduzieren.

3. Wie nimmt man eine neue Hypothek bei knappen Eigenmitteln auf?

Der Immobilienmarkt in der Schweiz ist teuer, und es kann eine Herausforderung sein, eine Hypothek mit knappen Eigenmitteln zu erhalten. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, um dies zu erreichen:

1. Verwendung von Vorsorgegeldern:
   In der Schweiz ist es möglich, Gelder aus der zweiten Säule (BVG) und der Säule 3a für den Kauf von Wohneigentum zu verwenden. Diese Gelder können entweder vorbezogen oder verpfändet werden, um die nötigen Eigenmittel von 20 % des Kaufpreises zu erreichen. Dabei ist zu beachten, dass mindestens 10 % aus nicht-vorsorgerechtlichen Quellen stammen müssen.
2. Zusatzsicherheiten:
   Wenn das Eigenkapital knapp ist, kann es möglich sein, der Bank zusätzliche Sicherheiten anzubieten, wie etwa weitere Immobilien oder Bürgschaften von Dritten (z. B. Familienangehörige). Dies kann die Bank dazu veranlassen, eine höhere Hypothek zu gewähren.
3. Zweite Hypothek:
   Manche Kreditinstitute bieten die Möglichkeit, eine zweite Hypothek aufzunehmen. Diese ist jedoch teurer und muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren vollständig amortisiert werden. Auch hier sind die Anforderungen an die Tragbarkeit strenger.
4. Risikolebensversicherung:
   Eine Risikolebensversicherung kann ebenfalls eine Option sein, um die Hypothek zu sichern. Sie schützt die Bank und gibt den Erben oder Hinterbliebenen finanzielle Sicherheit, falls der Hypothekenschuldner unerwartet verstirbt. Mehr zur Risikolebensversicherung und den Lebensversicherungen im Allgemeinen finden Sie hier.

Es ist in jedem Fall wichtig, die Tragbarkeit der Hypothek im Auge zu behalten und nicht mehr Schulden aufzunehmen, als langfristig finanzierbar sind.

4. Hypothek und Erbe: Werden Hypotheken vererbt?

Im Todesfall eines Hypothekarschuldners stellt sich die Frage, was mit der laufenden Hypothek geschieht. Grundsätzlich werden Schulden, also auch Hypotheken, im Rahmen der Erbfolge vererbt. Die Erben treten in die Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein und übernehmen damit auch die Hypothekenverpflichtungen (Universalsukzession). Dies bedeutet, dass sie die Zins- und Amortisationszahlungen weiterführen müssen.

Die Erben haben die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen, wenn sie die Hypothekenlast nicht übernehmen wollen oder wenn die Schulden den Wert des Erbes übersteigen.

Wenn die Erben die Immobilie und damit auch die Hypothek übernehmen möchten, diese aber nicht tragbar ist, kann es sinnvoll sein, mit der Bank über eine Anpassung der Hypothek zu verhandeln. Dies könnte beispielsweise eine Verlängerung der Laufzeit oder eine Veränderung der Amortisationsstruktur beinhalten. Die Bank wird dabei in der Regel prüfen, ob die Erben die erforderliche Kreditwürdigkeit und Tragbarkeit für die Hypothek aufweisen.

Fazit

Die Entscheidung für eine Hypothek erfordert eine gründliche finanzielle Planung und Weitsicht. Die Höhe der Hypothek sollte immer in einem ausgewogenen Verhältnis zum Einkommen und zur Lebensphase stehen. Auch bei knappen Eigenmitteln gibt es dennoch verschiedene Möglichkeiten, um eine Hypothek zu erhalten, jedoch sollte dabei immer die langfristige finanzielle Tragfähigkeit im Vordergrund stehen. Zudem können Hypotheken aufgrund der Universalsukzession auch im Erbfall eine Rolle spielen, und es ist ratsam, frühzeitig mögliche Szenarien durchzudenken.

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