Immobilien in einer Ehegattengesellschaft

Weshalb eine Ehegattengesellschaft?

Wenn Ehegatten eine Immobilie erwerben, ist die Auseinandersetzung mit einigen rechtlichen Themen unvermeidlich. So stellt sich beispielsweise die Frage, wie das Eigentum in Bezug auf das Eigenheim geregelt sein soll. Oder wie das Eigentum am Eigenheim im Falle des Ablebens eines Ehegatten zugeteilt sein soll. Nicht selten wünschen sich die Ehegatten, dass der überlebende Ehepartner auch im Todesfall des anderen Ehegatten ungehindert und selbstständig über das Eigenheim verfügen kann. In anderen Worten soll das Eigenheim oder ein Anteil daran nicht Teil der Erbmasse werden, sondern in das Eigentum des überlebenden Ehegatten übergehen. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, kann die Liegenschaft in einer Ehegattengesellschaft gehalten werden. Diese Lösung ist eine attraktive Alternative zu den bekannteren Möglichkeiten der Gewährung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts. Sie verhindert, dass die überlebende Ehepartnerin das Eigenheim aufgeben muss.

Wie entsteht die Ehegattengesellschaft?

Eine Ehegattengesellschaft (einfache Gesellschaft) entsteht, wenn die Ehegatten mit vereinten Kräften und Mitteln ein gemeinsames Ziel verfolgen. Dies kann bereits dann der Fall sein, wenn sich die Ehegatten entsprechend verhalten, ohne dies explizit zu vereinbaren. Das Ziel der Ehegattengesellschaft kann insbesondere der Erwerb und die Verwaltung eines Eigenheimes sein.

Auch wenn für die Gründung einer Ehegattengesellschaft kein zwingender Gesellschaftsvertrag vorausgesetzt  ist, hat die explizite Vereinbarung einer Ehegattengesellschaft einige Vorteile. So ist der Wille zur Bildung einer Ehegattengesellschaft eindeutig festgehalten, und es können Vereinbarungen entsprechend der Interessen der Ehegatten getroffen werden (mehr dazu weiter unten). Eine solche Vereinbarung kann selbstständig und somit ohne die Beurkundung durch einen Notar erfolgen. Durch das Hinzuziehen einer Fachperson kann man indessen künftigen Unklarheiten vorbeugen. Gegen aussen tritt die Ehegattengesellschaft auf, indem beide Ehepartner als Gesamteigentümer im Grundbuch einzutragen sind und auch der öffentlich zu beurkundende Grundstückkaufvertrag gemeinsam zu unterschreiben ist.

Immobilien in der Ehegattengesellschaft

Entscheiden sich die Ehegatten dazu, eine Immobilie in der Ehegattengesellschaft zu halten, befindet sich die Liegenschaft im Gesamteigentum des Ehepaares. Während die involvierten Personen beim Miteigentum über Quoten am Eigentum verfügen, handelt es sich beim Gesamteigentum um gemeinschaftliches Eigentum ohne Quotenteilung. Im letzteren Fall können Entscheidungen betreffend das Eigentum also nur einstimmig getroffen werden, wohingegen beim Miteigentum über den eigenen Anteil selbstständig entschieden werden kann (bspw. Verkauf des Anteils). Dieser selbstständige Anteil fällt so auch im Todesfall automatisch in die Erbmasse des/der Verstorbenen. Bei einer Immobilie im Gesamteigentum haften beide Ehegatten solidarisch für Hypothekarschulden.

Wie bereits einleitend erwähnt, empfiehlt es sich, einen Gesellschaftsvertrag zu erstellen. Darin kann nicht nur der Wille zur Bildung einer Ehegattengesellschaft festgehalten, sondern auch zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden. Der Gesellschaftsvertrag regelt unter anderem Folgendes :

• Wenn nichts vereinbart wurde, tragen die Gesellschafter bzw. Ehegatten die Gewinne und Verluste hälftig zu gleichen Teilen (nach Köpfen). Dies unabhängig vom gewählten Güterstand. Falls beispielsweise berücksichtigt werden soll, wie viel Mittel die Ehepartnerin beim Kauf einbringt, kann festgehalten werden, dass Gewinne und Verluste nach geleisteten Beiträgen anstatt nach Köpfen aufgeteilt werden.
• Falls die Ehegatten kein Kündigungsrecht vereinbart haben, so kann die Ehegattengesellschaft gemäss Gesetz auf sechs Monate gekündigt werden. Dieses Kündigungsrecht kann im Gesellschaftsvertrag abgeändert werden.
• Zudem kann im Gesellschaftsvertrag festgehalten werden, wie die güterrechtliche Zuordnung vorzunehmen ist. So lässt sich beispielsweise feststellen, dass die Ehepartnerin CHF X aus ihrem Eigengut an den Kaufpreis und der Ehepartner CHF Y aus der Errungenschaft geleistet hat. Dies bringt insbesondere Vorteile bei der Auflösung der Ehe, da oft Streitigkeiten in Bezug auf die Zuordnung von Vermögenswerten zu den Gütermassen entstehen. Hier finden Sie weitere Ausführungen zur güterrechtlichen Zuordnung.

Auflösung der Ehegattengesellschaft

Die Ehegattengesellschaft wird aufgrund der folgenden Ereignisse aufgehoben:

1. wenn die Liegenschaft veräussert wird,
2. bei Kündigung,
3. mit der Ehescheidung und
4. mit dem Tod eines Ehegatten.

Die Auflösung der Ehegattengesellschaft ist folglich klar von der Ehescheidung abzugrenzen. Es geht bei ihr nämlich nur darum, dass der Zweck der Ehegattengesellschaft nicht mehr verfolgt wird. Dabei handelte es sich vorliegend ausschliesslich um das gemeinsame Halten einer Immobilie. Nichtsdestotrotz führt auch die Ehescheidung zur Auflösung der Ehegattengesellschaft.

1. Auflösung durch Veräusserung der Immobilie

Entscheiden sich die Ehegatten zur Veräusserung einer in Ehegattengesellschaft gehaltenen Immobilie, fällt der Zweck der Ehegattengesellschaft weg, und sie wird liquidiert. Wird beim Immobilienverkauf ein Gewinn oder Verlust erzielt, tragen die Ehegatten ohne anderslautende Vereinbarung den Mehr-/ bzw. Minderwert je hälftig. Die Ehegatten können jedoch davon abweichen und allfällige Gewinn/Verluste gemäss geleisteten Beiträgen beim Kauf der Immobilie oder nach einem anderen Verteilschlüssel aufteilen. Je nachdem, welcher Güterstand besteht und aus welcher Gütermasse (Errungenschaftsbeteiligung oder Eigengut) die Beiträge beim Immobilienkauf bezahlt wurden, werden die Beiträge bei der Auflösung der Ehegattengesellschaft wieder der gleichen Gütermasse zugeordnet.

Beispiel:

Herr A und Frau B halten ihr Eigenheim in einer Ehegattengesellschaft. Als Güterstand haben sie die Errungenschaftsbeteiligung gewählt. Beim Kauf der Immobilie hat Herr A CHF 200’000 aus seinem Eigengut und Frau B CHF 300’000 aus ihrem Eigengut beigesteuert. Dies haben sie so im Gesellschaftsvertrag bei der Gründung der Ehegattengesellschaft festgehalten, und zudem wurde vereinbart, dass Gewinne/Verluste anteilig gemäss ihren Beiträgen aufgeteilt werden.

Herr A und Frau B sind noch immer glücklich verheiratet, haben sich aber zum Verkauf ihrer Immobilie und somit zur Auflösung der Ehegattengesellschaft entschieden. Sie können die Immobilien mit Gewinn für einen Preis von CHF 700’000 verkaufen (mögliche Grundstückgewinnsteuern werden vorliegend nicht beachtet).

Somit erhält Frau B insgesamt CHF 420’000 als Eigengut. Sie hatte beim Kauf CHF 300’000 von CHF 500’000 aus ihrem Eigengut bezahlt. Damit steht ihr beim Verkauf ein Anteil von 3/5 des erzielten Gewinns zu. Im vorliegenden Beispiel handelt es sich um CHF 120’000 (3/5 von CHF 200’000), die ihr neben dem ehemaligen Anteil am Kaufpreis zustehen.

Herr A erhält demgegenüber CHF 280’000 als Eigengut, da er CHF 200’000 als Beitrag beim Kauf aus seinem Eigengut beigetragen hat und ihm CHF 80’000 (2/5 von CHF 200’000) als Anteil des Gewinns zustehen.

2. Auflösung durch Kündigung

Weiter kann die Ehegattengesellschaft mittels Vereinbarung beider Ehegatten gekündigt werden. Dies ist per sofort oder, falls nichts anderes vereinbart, einseitig durch einen einzelnen Ehegatten unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich. Auch in diesem Fall erfolgt eine Liquidation der Ehegattengesellschaft, und das Vermögen wird gemäss den vertraglichen Regeln zugewiesen. So können die Ehegatten im Gesellschaftsvertrag vorsehen, wem eine Immobilie zugewiesen wird oder ob sie verkauft werden soll. Weiter können sie auch vereinbaren, dass beide Ehegatten Miteigentümer werden sollen. Eine solche Vereinbarung kann auch noch zum Zeitpunkt der Auflösung getroffen werden.

3. Auflösung durch Ehescheidung

Auch für den Fall der Auflösung der Ehegattengesellschaft aufgrund der Scheidung können die Ehegatten Vereinbarungen treffen, was mit der Immobilie geschehen soll. Grundsätzlich gilt das Versilberungsprinzip. Dieses besagt, dass die Immobilie ohne anderslautende Vereinbarung verkauft, und die geleisteten Beiträge sowie der allfällige Gewinn/Verlust aufgeteilt wird. Es ist umstritten, ob bei einer ehelichen Wohnung – also einer Wohnung, in der die Ehegatten vor der Scheidung wohnten – ein Ehegatte beim Scheidungsrichter die Zuweisung der Immobilie aufgrund überwiegenden Interesses verlangen kann. Die Gerichte haben sich diesbezüglich noch nicht festgelegt; die Mehrheit der Juristen bejaht diese Möglichkeit, da dies gemäss Gesetz bei Miteigentum explizit so vorgesehen ist und auch bei Gesamteigentum gelten soll. Falls die Immobilie einem der Ehegatten zugewiesen wird, muss dieser den anderen Ehegatten auszahlen.

4. Auflösung durch den Tod eines Ehegatten

Die rechtliche Folge bei der Auflösung der Ehegattengesellschaft beim Tod des einen Ehegatten ist meist der Hauptgrund, wieso sich Ehepaare für das Halten einer Immobilie (insbesondere des Eigenheims) in der Ehegattengesellschaft entscheiden. Mit der Auflösung der Ehegattengesellschaft fällt die Immobilie in das Alleineigentum des überlebenden Ehegatten. Dies ist ein wichtiger Unterschied zur Konstellation, in der die Immobilie im Miteigentum gehalten wird. Denn in einem solchen Fall fällt der Miteigentumsanteil des verstorbenen Ehegatten automatisch in die Erbmasse. Dies hat zur Folge, dass Entscheidungen in Bezug auf die Immobilie nur mit Einstimmigkeit in der Erbengemeinschaft getroffen werden können. Die Immobilie fällt somit durch die Auflösung der Ehegattengesellschaft in das Alleineigentum der überlebenden Ehegattin und nicht in die Erbmasse der Erbengemeinschaft. Der überlebende Eheteil kann weiterhin selbstständig Entscheidungen in Bezug auf das Eigenheim treffen.

Dieser Übergang in das Alleineigentum des überlebenden Ehegatten hat keinen Einfluss auf die Höhe des Erbes der anderen Erbenden. So muss der überlebende Ehegatte den Anteil der verstorbenen Ehegattin an der Immobilie auszahlen, je nach Vereinbarung betreffend Beitrag und Gewinnanteil sowie abhängig davon, aus welcher Gütermasse der Beitrag geleistet wurde. Will man den überlebenden Ehegatten also begünstigen, sind weitere Vereinbarungen im Ehevertrag, Erbvertrag oder Testament notwendig. 

Beispiel:

(Gleiche Ausgangslage wie oben) Herr A und Frau B halten als Ehegattengesellschaft ihr Eigenheim. Als Güterstand haben sie die Errungenschaftsbeteiligung gewählt. Beim Kauf der Immobilie hat Herr A CHF 200’000 aus seinem Eigengut und Frau B CHF 300’000 aus ihrem Eigengut beigesteuert. Dies haben sie so im Gesellschaftsvertrag bei der Gründung der Ehegattengesellschaft festgehalten und zudem vereinbart, dass sie Gewinne/Verluste anteilig gemäss ihren Beiträgen aufteilen.

Herr A verstirbt nach langjähriger Ehe und die Ehegattengesellschaft wird aufgelöst. Das Eigenheim fällt mit dem Tod / der Auflösung der Ehegattengesellschaft in das Alleineigentum von Frau B und nicht in die Erbmasse von Herrn A. Somit kann sie allein und ohne Zustimmung der Erbengemeinschaft über das Eigenheim verfügen sowie sich als Alleineigentümerin im Grundbuch eintragen lassen. Im vorliegenden Beispiel wird angenommen, dass der Wert der Liegenschaft dem Kaufpreis entspricht (CHF 500’000). Da Herr A CHF 200’000 aus dem Eigengut an das Haus bezahlt hat und die Ehegatten keine Begünstigung der überlebenden Ehegattin vorgesehen haben, schuldet Frau B der Erbmasse einen Ausgleich in der Höhe von CHF 200’000.

Einfluss der Ehegattengesellschaft auf das Güterrecht / den bestehenden Ehevertrag

Die Ehegattengesellschaft hat keinen Einfluss auf das Eherecht oder einen allfälligen Ehevertrag. So erhalten die Beiträge beim Kauf der Immobilie die Prägung Eigengut oder Errungenschaft gemäss Ehevertrag/Güterrecht und bei Verkauf erhalten auch die Gewinne/Verluste die entsprechende Prägung.

Steuerliche Folgen des Eigenheims in einer Ehegattengesellschaft

Die Gründung einer Ehegattengesellschaft sowie das Halten der Immobilie in dieser Gesellschaft haben grundsätzlich keinen Einfluss auf die Steuern. Unabhängig davon, ob die Immobilie in Mit- oder Gesamteigentum gehalten wird, kann beim Verkauf der Immobilie die Grundstückgewinnsteuer anfallen.

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